降首付、减税费、认房不认贷，住建部三句话“释放积极信号”
7月28日早间，住房和城乡建设部官网发布动态消息《住房城乡建设部召开企业座谈会释放积极信号》。文中提到降首付和降房贷利率、换房减免税费、取消“认房又认贷”等三个方向的政策，涵盖了刚需和改善两大购房群体，引发市场高度关注。“涉及金融财税等领域，充分体现了相关部门落实中央政治局会议精神、调整优化购房相关政策的导向，也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。”易居研究院研究总监严跃进分析称。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也直言：“这是对7月24日中央政治局会议中提出的‘适时调整优化房地产政策’的补充和细化，对接下来地方城市政策调整具有关键性的指导意义。”具体来看，“认房不认贷”这一条引起业内的重点关注。据介绍，“认房又认贷”是银行评判首套房、二套房的标准，简单来说，如果购房者名下曾经有房或曾经有过房贷记录，无论此时实际上是有房户还是无房户，再买房都算二套房。目前，一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”的政策。根据易居研究院和诸葛数据研究中心统计，北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%，而二套房首付比例达到70%，房贷利率在5.25%；上海二套房首付比例同样高达70%、房贷利率高达5.25%，对于想要买二套房的购房者来说压力较大。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。根据诸葛数据研究中心不完全统计，自2022年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化了“认房又认贷”政策。以杭州为例，2022年“双十一”购房政策调整后，针对在杭州限购区内购房的情况，杭州无房但在其他地方有贷款记录的购房者，只要贷款已经结清，均可按首套购房贷款政策执行。同时，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例由此前的60%调整为40%。“若是取消认房认贷，对于改善型客户来说可谓是一个重磅利好， 可以大大降低购房成本，减轻还款压力，拉动入市积极性，促进改善型需求释放。”陈霄说。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，接下来非热点城市或将全面启动认房不认贷，即二套房也可以享受两成首付的优惠。在降低首套房首付比例方面，据统计，上海、北京的首付比例是最高的，为35%和40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例在30%上下。相对来说，一些弱二线城市和大多数三四线城市，都已在执行20%的首付比例，如哈尔滨、沈阳和郑州等。李宇嘉分析认为，非热点城市后续会将首付比例统一降至20%左右，部分三四线城市在2021年下半年到2023年上半年已经调整至首套两成首付、二套三成首付；同时，热点城市下调二套房（已还清贷款）的首付比例。“这适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。”他解释道。税收政策方面，2022年以来，也已有多个城市出台相关优惠，包括契税补贴和减免增值税等措施，很多非热点二线城市和三四线城市已实现二手房转让只需满两年就可减免增值税。基于此，李宇嘉认为，预计有两个调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准；二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。陈霄也表示，整体来看，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计在本次住建部发声的引导下，重点城市跟进调整的预期提升，并且调整首付比及优化认房认贷方面将成为重要的方向。严跃进预测，此次住建部发声，对于各地房管局的指导性会非常强，预计8月上旬前各地都会不折不扣执行此类政策。“相关房企、购房者和营销中介等部门，7月底8月初可密切关注各地的政策调整和变化，其对于市场交易的提振影响是积极和明显的。”他说。值得注意的是，此前中央对于房地产的发声基本都是宽泛定调和喊话形式，本次发声则是近期来首次中央对于政策松绑的公开具体表态，提出了具体可行的政策内容和松绑方向。“措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。”李宇嘉说。他还提醒道，这次住建部的表态主要通过企业座谈会形式发出，后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实，落实过程应该是因城施策，即各地不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下子就把政策用到底。
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