最抢眼的一场土拍，能否出现地王？
明天福州第六次土拍即将开始，这一场土拍的供地，不仅仅是今年，甚至可以是这几年最亮眼的一次市中心纯商集中供应，下面就聊聊。土拍前兆在明天土拍举行之前，局势不算太佳，几个变更值得关注：1、宗地2023-46号、49号、51号地块取消出让。这三幅地块，分别位于五四北西庄（楼面价11305元/㎡）、南二环郭宅（楼面价13179元/㎡）、五四北高速边（安商房楼面价7494元/㎡）出现取消出让，很明显就是无人想要。近期除了这三幅外，上一场土拍的城南福峡路宗地2023-35、36、37、38号，4幅地块也全部取消，一场土拍最终只有一幅中洲岛商服用地成交。福州面对土地吸金乏力后，年底时刻，直接一次性大批量供应，从表现来看，外围地块除了国企兜底外，基本难寻房企。本月破天荒的3次土拍，目前2场，合计取消7幅用地，金额合计35.6亿，面积345.29亩。对比原来这2场，金额合计193亿，面积848亩。金额缩减18%，面积缩减40%。最后一场五四北专场，合计供应505亩，金额93亿。看到目前外围集体取消的局面，这场土拍的局面预计也不会太理想。这样的表现大体也反应了目前现状，外围楼市已经没有房企愿意尝试，本土国企今年兜底三远后，配合前2年的一堆地块，加上南二环等上市新盘去化不佳的表现，已经也是力不从心。未来的土拍，外围地块预计就是持续调整指标+金额，以此吸引房企拿地。2、宗地2023-52号地块须配建商业建筑面积3500平方米由市政府指定单位按照23520元/平方米回购；须配建商业建筑面积1000平方米由市土地发展中心按照30178元/平方米回购；地块建筑密度调整为35%以下（含35%）。南湖安置房地块，新增了政府回购，同时建筑密度从30%调整到35%。对于这幅安置房地块，容积率高达5.15，限高130米。指标这几年最爆炸的一幅，这次建筑密度提高，可能是为了更好的楼栋布局。建筑密度，跟容积率类似，越低越优。近期鼓楼区河南新村旧改，不少小区发出拒绝旧改的诉求，部分溢价旧改二手，目前也出现回落。可能近期这些旧改地块的安置房指标，也让拆迁户，以及投资客望而生畏。当然从目前的土拍情况来看，旧改预计很难停。至于旧改能否选择，前2年五里亭的渠成新村就是一个案例，这个旧改目前已经建成，即和樾风华。网传名单今天群友也发了明天土拍的意向摸排表，真实性无法保证。6幅优质纯商地块，分别吸引了建发、榕发、保利、绿城、中海、国贸、武夷、首开、华润、联发报名。其中建发、保利，6幅地块全部报名，这两家也是这两年房企撤退后，为数不多还在福州拿地的房企。紧随其后，国贸、联发报名5幅、首开报名4幅，中海2幅、华润、绿城1幅。这里面，国贸此前也多次参与福州土拍，联发和首开，这次也报名多幅，算是比较意外。简单罗列，这场福州的核心供应，厦门国企：建发、国贸、联发，就报名16幅，占了报名表43%。作为这次最核心的地块，高工也吸引9家房企报名，届时楼面价值得关注。此外，屏西、汽车南站也吸引7家左右，南湖吸引5家，东二环袖珍地块只吸引3家。这里面南湖地块，楼面价最低，但是体量最大，加上容积率较高，可售房源较大，对于操盘房企而言，压力应该是最大的一幅。这幅地块的最终定位以及售价，影响面也是巨大，整个外围东区在售楼盘，可能都会受到冲击。除此之外，剩余的屏西、汽车南站，整体指标都算不错，从房企操盘角度来说，压力都不算太大，最终如何打造产品，预计拿地房企也有差异。综上，从地块的报名情况来看，这次市中心的纯商供应，情况还是比较理想，不排除出现高价地块。土拍思考最后聊聊土拍回顾，前几天一个房企交流，询问一个话题，高工觉得能卖多少？个人结合6群网友的讨论，给出7W，对方听完有点震惊。回到目前福州楼市，这几年土拍遇冷后，最赚钱的房企，当属：厦门建发。前几年房企在福州发展并不顺利，高价拿地的榕墅湾、央玺等，不止亏本也没打出太好的名号。直到拿下东二环养云后，靠着这个项目的热销，以及板块的火热，彻底在福州出圈。当然养云楼面价以及后来的售价，利润也很低，不过这个底子打的够好。后来虽然也有君兰这样的亏本盘。不过随着楼市遇冷，民企倒闭退出后，房企拿下：缦云、朗云、玺云、璟园、璞云、臻园等。这里面地块，不少还是底价拿地，最终的售价，对比楼面价，差值都接近2W。缦云：楼面价1.6W，精装3.4W玺云：楼面价2.2W，精装3.6W朗云：楼面价2.6W，精装4.8W+璞云：楼面价2.7W，精装4.8W+近期预售的鼓楼袖珍盘，楼面价2W，底价拿地，打造袖珍2栋的洋房，看群友的状态，4.5W可能都不难卖。不管最终情况如何，只能说土拍遇冷后，房企在福州的小日子过的很滋润。房企虽然近年多次拿地，不过目前大部分地块都已经进入尾盘阶段，最难卖的也就剩下君兰和鸣。这场土拍想拿多幅地块，压力不算太大。看到建发在福州乱杀，作为对比，不止福州本土国企，其他几家企业，感觉同样有市场差异。上述的这些项目，换成其他房企来卖，预计即便价格低1-3K，也做不到这样的热销。这样的现象造就了一个情况，市场多样性不足。这两年，福州市场真正有得到一定认可，除建发，可能也就通过天琴湾的国贸。这次的高工地块，对于部分房企而言，除了储地外，还是一次在福州打造标杆产品，能否得到认可的机会。希望届时：中海、绿城、联发、首开、华润等，能够拿下开发，做出房企自身的标杆产品，给福州楼市注入不一样的血液。一花独放不是春，百花齐放春满园。
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